Cách tính lợi tức năm đầu trên vốn chủ sở hữu

Nhiều nhà đầu tư bất động sản tham gia vào nhiều bất động sản và sử dụng đòn bẩy trong việc mua bán của họ. Khi quyết định về khả năng tồn tại của một khoản đầu tư, một trong những thước đo được sử dụng là Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu kỳ vọng trong năm đầu tiên.

Nếu hai bất động sản giống nhau, thì bất động sản nào tạo ra lợi tức năm đầu tiên tốt nhất có thể là khoản đầu tư ngắn hạn tốt hơn. Để tìm hiểu, bạn phải xác định Dòng tiền sau thuế (CFAT). Đối với ví dụ này, chúng tôi sẽ giả định một CFAT là $ 11,000. Tiền mặt được đầu tư để mua tài sản, chẳng hạn như một khoản trả trước, đại diện cho phần tiếp theo của phương trình. Giả sử người mua đặt $ 170,000. Sau đó, chúng ta phải chia CFAT cho số tiền đầu tư để tính lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu:

$ 11,000 / $ 170,000 = 0,65 hoặc 6,5%

Bạn có thể sử dụng máy tính tài chính bất động sản để kiểm tra phép tính cho điều này và các phép tính khác khi mua bất động sản.

Đầu tư bất động sản cho thuê là một công cụ tuyệt vời để xây dựng sự giàu có. Nhà đầu tư bất động sản cho thuê chủ yếu muốn hai điều: 1) dòng tiền dương hàng tháng, và 2) giá trị và vốn chủ sở hữu tăng lên.

Xu hướng tài sản cho thuê

Nhu cầu về nhà cho thuê đang tăng lên cùng với giá thuê và vào năm 2018, nhiều người ở Hoa Kỳ là người thuê nhà hơn là chủ nhà. Xu hướng đó dự kiến ​​sẽ tiếp tục. Millennials, những người mua nhà lần đầu tiên thích nhất, đang trì hoãn việc bắt đầu lập gia đình và sở hữu nhà vì họ vẫn đang trả mức nợ kỷ lục cho khoản vay sinh viên sau khi tốt nghiệp rơi vào tình trạng suy thoái khiến thu nhập của họ bị đình trệ.

Thách thức lớn nhất hiện nay là tìm được giá rẻ, đặc biệt là nếu tìm bất động sản sẵn sàng cho thuê. Khi nhu cầu thuê tăng, giá thuê có thể tăng, dẫn đến dòng tiền tốt hơn.

Dòng tiền & Lợi ích

Đầu tư bất động sản có một số lợi thế không dành cho thị trường chứng khoán hoặc nhà đầu tư thị trường trái phiếu. Tiền lãi thế chấp, thuế và bảo hiểm được khấu trừ vào thu nhập cho thuê. Cũng được khấu trừ là các chi phí hoạt động như sửa chữa, bảo trì, thu gom rác thải, nước và cống rãnh, phí quản lý, thuế, bảo hiểm và hơn thế nữa,

Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm (TCJA), có hiệu lực cho năm thuế 2018, đưa ra các hạn chế đối với tiền lãi được khấu trừ cho chủ nhà. Tuy nhiên, những thay đổi này không ảnh hưởng đến bất động sản cho thuê, trừ khi nó có chủ sở hữu. Vẫn còn một khoản khấu hao hàng năm được tính trong 27,5 năm. Hơn nữa, TCJA cho phép tối đa hai lần khoản khấu trừ Mục 179 trong năm đầu tiên, nếu những khoản khấu trừ này không tạo ra khoản lỗ ròng trên khoản đầu tư. Sở giao dịch hoãn lại thuế 1031 có thể được sử dụng để đẩy thuế tăng vốn nếu các quy tắc được tuân thủ để bán một tài sản với lợi nhuận và chuyển tiền vào tài sản khác.

Vốn chủ sở hữu và Trả nợ

Lịch sử đã chứng minh rằng về lâu dài, tỷ lệ cược là giá trị của bất động sản sẽ tăng lên. Khi bạn thanh toán khoản thế chấp của mình, bạn cũng đang xây dựng vốn chủ sở hữu, Điều đó có nghĩa là khi bạn quyết định đã đến lúc bán, bạn cũng sẽ có phần thưởng cho việc đó.